Výnosnost investičního bytu

Vyberte obec nebo čtvrť a kalkulačka vám z oficiální cenové mapy nájemného Ministerstva financí předvyplní, jaký nájem si za byt můžete říct. Pak spočítá, jestli se byt s hypotékou uživí sám, kolik z něj zaplatíte na dani a co vám po letech zůstane.

Odkud je nájem

Ministerstvo financí vydává od roku 2019 každé čtvrtletí cenovou mapu nájemného pro 7 630 obcí a katastrálních území. U velkých měst jde až na úroveň čtvrtí (katastrů), u menších obcí je jedno číslo za celou obec. Mapu sestavuje podle zákona o oceňování majetku z inzerátů na realitních portálech.

Je ale potřeba vědět, co přesně to číslo znamená:

• Je to nájem modelového bytu: nezařízený, starší pěti let, bez balkonu, výtahu a garáže. Za každou z těchto vlastností MF zveřejňuje příplatek v korunách za metr, proto je v kalkulačce můžete zaškrtnout.
• Počítá s inzeráty za posledních pět let, vážené k poslednímu roku. Když nájmy rostou, mapa za trhem trochu zaostává.
• Jsou to nabídkové ceny, ne ceny ze smluv. Za kolik se byt opravdu pronajme, z veřejných dat zjistit nejde.

Jak moc se liší od inzerátů

Porovnali jsme mapu s 9 608 aktuálními inzeráty pronájmů na Sreality (3. 10. 2026), spárovanými podle čtvrti a velikosti bytu. Dnešní nabídka je v mediánu o 22 % výš než nájem podle mapy, u poloviny inzerátů o 4 až 42 %. Platí to ve všech velkých městech:

Nájem z mapy proto berte jako opatrný odhad. Když s ním byt vychází, máte rezervu. Inzeráty na Sreality jsou zase nabídky, ne skutečné nájmy. Pro přesnější číslo se podívejte, za kolik se nabízejí byty ve stejném domě nebo ulici.

Co dělá stav bytu, patro a vybavení

Stav ani patro mapa MF nerozlišuje, proto jsme je změřili sami: na 1 338 inzerátech pronájmů ve 18 větších městech jsme porovnávali vždy jen byty ve stejné čtvrti a stejné velikosti. Výsledek proti bytu ve velmi dobrém stavu:

Patro se v nabídkových cenách skoro neprojevuje. Víc rozhoduje výtah: poslední patro bez výtahu bývá levnější, s výtahem ne. Kalkulačka proto upraví nájem za stav bytu a za patro jen v tomhle jednom případě. Výtah, vybavení a balkon oceňuje přímo mapa MF a naše měření jejím příplatkům odpovídá.

Jak kalkulačka počítá

• Hrubý výnos = roční nájem / kupní cena. To číslo uvádějí realitky; nezahrnuje náklady ani prázdné měsíce.
• Čistý výnos = (vybraný nájem - provozní náklady) / (cena + náklady na koupi). Bez hypotéky a daně, aby šly byty srovnat mezi sebou.
• Cashflow = vybraný nájem - provozní náklady - splátky hypotéky - daň. Je to částka, kterou vám byt každý měsíc vydělá, nebo kterou k němu doplácíte.
• Váš majetek = odhadní hodnota bytu - zbývající dluh. Roste splácením jistiny i případným zdražováním bytu.

Splátka hypotéky obsahuje i jistinu. Záporné cashflow proto neznamená, že proděláváte: část peněz, které doplácíte, si spoříte do bytu. Je ale potřeba ji každý měsíc mít.

Daň z nájmu: paušál, nebo skutečné výdaje

S hypotékou bývají skutečné výdaje výhodnější: úroky a odpisy v prvních letech často sníží základ daně na nulu. Kalkulačka spočítá obě varianty na deset let a ukáže, která vychází lépe.

Kalkulačka počítá sazbou 15 %. Nezohledňuje druhé pásmo 23 %, ztrátu z nájmu ani další příjmy. Způsob uplatnění výdajů volíte v daňovém přiznání za každý rok a zpětně ho změnit nejde. Konkrétní situaci proberte s daňovým poradcem.

Na co si dát pozor

• Prázdné měsíce. Výchozích 11 měsíců z 12 počítá s měsícem na výměnu nájemníka a drobné opravy.
• Fond oprav. Platíte ho vy jako vlastník a nájemníkovi se obvykle nepřeúčtuje. Zálohy na energie a služby do nájmu nepatří.
• Sazba po fixaci. Hypoteční sazba je jistá jen na dobu fixace. Jak se změní splátka, ukáže hypoteční kalkulačka se stres testem.
• Limit ČNB. Na investiční byt půjčí banka nejvýš 80 % hodnoty a ČNB jí od dubna 2026 doporučuje 70 %.

Časté dotazy

Jaký je dobrý výnos z nájmu? Hrubý výnos bytů se v Česku pohybuje zhruba mezi 3 a 6 %. V Praze a Brně bývá kolem 3 %, v menších krajských městech víc, protože byty jsou levnější. Vyšší výnos ale často znamená vyšší riziko prázdných měsíců.

Je cenová mapa nájemného závazná? Ne. Slouží jako orientace pro pronajímatele, nájemníky, soudy a úřady. Nájem si s nájemníkem dohodnete sami.

Jak často se data aktualizují? MF vydává mapu čtyřikrát ročně, vždy do 45 dnů po konci čtvrtletí. Kalkulačka si novou verzi načte automaticky; datum vydání vidíte pod výběrem lokality.

Ukládá kalkulačka moje čísla? Ne. Počítá se ve vašem prohlížeči a nikam se nic neodesílá. Ze serveru se stahují jen veřejná data cenové mapy.